Czym tak właściwie jest umowa przedwstępna?
Jest to umowa, przez którą strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, którą w języku potocznym nazywamy „umową przyrzeczoną”. Strony takiej umowy umawiają się, że w przyszłości zawrą określoną umowę ostateczną. Umowa przedwstępna, jako taka nie rodzi więc skutku rozporządzającego, czyli jeśli jest to przedwstępna umowa sprzedaży, samo jej podpisanie nie przenosi własności rzeczy, której umowa dotyczy, a jedynie zawiera zobowiązanie strony sprzedającej do sprzedaży określonej rzeczy, za określoną cenę, oznaczonej osobie i jednocześnie zobowiązanie strony nabywającej, że przedmiot ten za oznaczoną cenę kupi.
Jakie warunki musi zawierać umowa przedwstępna?
Przede wszystkim musi ona określać typ umowy przyrzeczonej, np., że chodzi o sprzedaż, zamianę itd., a także jej przedmiot, chodzi tu o oznaczenie takich elementów, bez których nie mogło by dojść do podpisania umowy przyrzeczonej. Poza tym, umowa przedwstępna winna (choć nie jest to warunek konieczny) zawierać precyzyjne wskazanie terminu, w którym miałoby dojść do umowy przyrzeczonej. W praktyce notarialnej najczęściej mamy do czynienia z umową przedwstępną sprzedaży/kupna lub zamiany nieruchomości bądź spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego daje stronie zainteresowanej podpisaniem umowy przyrzeczonej możliwość skutecznego dochodzenia swoich praw na drodze sądowej, czyli zawarcia tej umowy wbrew woli drugiej strony.
Gdy umowa przedwstępna nie została zawarta w formie aktu notarialnego, stronie zainteresowanej zawarciem umowy przysługuje jedynie roszczenie o odszkodowanie, które ogranicza się tylko do samych kosztów poniesionych na rzecz zawarcia tej umowy, ewentualnie do przepadku albo zapłaty podwójnego zadatku.
Kwestią wartą wyjaśnienia jest również znaczenie zamieszczenia w umowie przedwstępnej dokładnego terminu zawarcia umowy ostatecznej – czyli przenoszącej własność. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.
Ważne jest, aby wskazać konkretnie oznaczony w umowie przedwstępnej termin, co spowoduje że będziemy mieć więcej czasu na dochodzenie roszczeń niej wynikających. Na koniec należy podkreślić, iż umowa przedwstępna nie może odnosić się w swej treści do takiej umowy przyrzeczonej, która byłaby niezgodna z Kodeksem cywilnym.
Paulina Siekańska
Notariusz w Imielinie
Artykuł ukazał się w Kurierze Imielińskim 6/2017
